Крутое пике рынка недвижимости

Нынешний обвал рынка недвижимости еще раз обнажил его пирамидальную сущность. Подпитываясь вхождением на рынок все большего числа новых игроков – покупателей недвижимости, пирамида росла как на дрожжах. Росла бы она возможно и сейчас, если бы основой ее были средства, заработанные населением в реальных секторах экономики - промышленности, строительстве, сельском хозяйстве и т.д. Увы, пирамида возвышалась в основном за счет привлечения спекулятивных иностранных капиталов и упрощения системы кредитования иностранными банками. Как только инвесторы вывели свои средства с рынка, она рухнула в одночасье. 

Крупные инвестиционные компании, пытаясь сохранить активы, а возможно и заранее договорившись, вывели их с рынка Украины. Началось с того, что в сентябре произошел рост ставок по кредитам, все банки перестали выдавать их без первоначального взноса, а уже в начале октября взять ипотечный кредит стало практически невозможно. Последний гвоздь в ипотечное кредитование забил Национальный банк Украины, запретив на неопределенный срок выдачу кредитов в иностранной валюте, в частности в долларах США. И это при том, что именно в «зеленых» из-за низкой процентной ставки, по сравнению с гривной, бралась подавляющая масса ипотечных кредитов. Последствия оттока финансовых средств оказались вполне предсказуемыми – рынок недвижимости Донецка и всей Украины рухнул.

Риэлторы говорят, что сделки по продажам жилья сейчас почти не проводятся. Продавцы, все еще не веря в происходящее, и надеясь на скорый выход из финансового кризиса, не спешат выставлять свое имущество на продажу. Покупатели с «живой» наличностью выжидают, когда рынок достигнет дна. Тот, кто может себе позволить придержать недвижимость продавать не спешит, но это могут позволить себе не все. У многих кредиты, долги, разваливающийся на волне кризиса бизнес. Если раньше излишки заработанных средств бизнесмены вкладывали в недвижимость, чтобы гарантировать сохранение денег на черный день, то теперь этот черный день наступил, и потому продавать будут, причем много и по тем ценам, которые сможет предложить покупатель.

Что же это такое делается? Почему? За что? – Вопрошают многие. Ответ на поверхности - рынок был перегрет. Вспомните 1997 год. Сколько стоили квартиры в Донецке тогда? Однокомнатная - от 2,5 тыс. долл. где-нибудь в Пролетарском районе, до 6-7 в центре. «Двушка» - от 4 до 12 тыс. В 1998 году во время кризиса цены обвалились примерно на 25%. Однокомнатная в центре упала до 4,5-5 тыс., но не меньше. Что же мы видим сейчас? Цены обвалились уже в два раза, и как считают многие это не предел. То есть сравнивать с 1998 годом в данном случае как-то даже не корректно.

Рынок недвижимости высветил сейчас всю проблему баланса зарплата-жилье. Все тот же 1997 год - кредит в банке можно было получить лишь по большому блату, а об ипотечных кредитах никто и не слыхивал. Средние зарплаты в ту пору, если кто не помнит, были примерно на уровне 300-350 грн, то есть около 150-200 долл. Однокомнатная квартира, как мы уже сказали, стоила примерно 6 тыс. долларов. То есть семья, состоящая из двух работающих, могла спокойно накопить на однокомнатную, а то и на двухкомнатную квартиру примерно за два года. Муж, скажем, получает чуть выше среднего - долларов 300, жена – 150-200. Живут на зарплату жены, деньги мужа откладывают. Тогда на 200 долларов в месяц прожить было вполне реально, коммунальные платежи с нынешним уровнем было не сравнить, да и все остальное тоже, арендовать квартиру на окраине можно было долларов за 30-40. Без всяких банков семья могла накопить за пару лет 6 тыс. долларов, которых вполне хватало на двухкомнатную квартиру где-нибудь в Пролетарском районе или на однокомнатную квартиру в центральном Ворошиловском.

А теперь возьмем 2007 год, когда рынок практически достиг своего апогея, то есть 10 лет спустя. Средняя зарплата составляла год назад в Донецке с натяжкой 400 долларов. Стоимость однокомнатной квартиры, которая десять лет назад стоила 6 тысяч «зеленых», к 2007 году выросла примерно до 70 тысяч долл., причем в лучшем случае. Считаем. Все та же семейная пара, благосостояние которой за десять лет в привязке к доллару возросло аж в два раза. Итак, пусть семья живет теперь на 400 долл. в месяц, которые зарабатывает жена, а зарплату мужа, чуть больше среднего уровня, скажем 600 долл. семья откладывает на квартиру. В год получаем около 7 тыс. долл. Несложная арифметика показывает, что на однокомнатную квартиру семья со средним доходом специалиста вынуждена собирать около 10 лет, и это без учета постоянного роста цен, за которым было просто не поспеть.

Многие задавались вопросом - почему где-нибудь в Праге или в Будапеште, в которых уровень заработной платы намного выше донецкого, квартиры стоят почти в полтора-два раза меньше, чем в Донецке, не сравнивая уже с Киевом? Там что стройматериалы другие используются или квартир столько понастроили, что жить в них некому? Отчасти да. Понастроили там много, причем из-за меньшей бюрократии, взяток, процентов по кредитам для строителей, себестоимость новостроя в этих странах существенно ниже, чем у нас. Но дело не только в этом. Рынки недвижимости этих стран не имеют ярко выраженной пирамидальной составляющей. У нас ведь многие залазили в бремя кредитов даже не потому, что им жить было негде, а чтобы заработать денег. Взял кредит под 15% в валюте, а цены за год выросли на 50%. Плюс доход от квартирантов. Если успел продать до кризиса, то навар, согласитесь, неплохой.   

Слухи и статьи в прессе о том, что рынок рухнет начались еще несколько лет назад, но им почти никто не придавал значения. Все считали, что это происки инвесторов, желающих сбить цену и нагрести еще больше недвижимости. Отчасти так и было. Выиграл и вовремя продал недвижимость не тот, кто анализировал газетные статьи, а тот, кто точно знал, когда западные инвесторы начнут выводить капиталы из страны. 

Сейчас рынок недвижимости в крутом пике. Цены падают, 1-комнатную квартиру в центральных районах уже вполне реально купить за 35-40 тыс. долл., 2-комнатную за 45-55 тыс. В области дела обстоят еще хуже. В Мариуполе, к примеру, стоимость квартир уже упала более, чем вдвое: 1-комнатную квартиру можно приобрести за 16-20 тыс. долл., 2-комн. – за 25-35 тыс. долл. До какого предела опустятся цены в итоге? Когда наступит дно, после которого начнется ожидаемый подъем? Эксперты рынка согласны с тем, что реальные цены (с учетом восстановления уровня зарплат по отношению к доллару до докризисного уровня) это примерно 400-500 долл. за кв. метр жилплощади. За пару лет семья может, как мы уже сказали, собрать без всяких кредитов около 15 тыс. долларов. Это примерно цены 2002-2003 годов. За эту стоимость тогда можно было купить однокомнатную квартиру в центре, или 2-комнатную в Киевском, Калининском, 3-комнатную – в Пролетарском районе. Именно столько, с учетом уровня заработной платы дончан, по идее, должны стоить квартиры в Донецке.

К сожалению, те, кто разрабатывал и внедрял пирамидально-спекулятивную схему в Украине, обратили свой взор именно на рынок недвижимости. Это, в общем, понятно, крыша над головой, это как еда, - люди отдадут за комфорт все честно заработанное. Ясно и то, что спекулятивный капитал рано или поздно в Украину вернется. И что дальше, будем строить новую пирамиду? Конечно, будем. Пройдет пара лет. Страсти улягутся. Тот, кто потерял все, и будет расплачиваться с банками по долгам еще долгие годы, конечно, в эту игру больше играть не станет. Но всегда найдутся новые игроки – подрастающее поколение, да и те, кто сумел заработать, вовремя расставшись с пирамидой, продав недвижимость на пике роста, наверняка не прочь будут попытать счастья снова.

Некоторые считают, что проблему решит введение налога на недвижимость, но в Америке эта мера рынок не спасла. Пока у людей есть желание участвовать в азартных играх, ситуация не изменится. Увы, в то время как одни пытаются заработать деньги на спекуляциях, взвинчивая цены, другие, даже специалисты с доходом выше среднего, вынуждены скитаться по съемным квартирам. Сейчас у таких людей появился шанс обзавестись собственным жильем. Так, что не все беспросветно на горизонте.

Вадим Новоселов, специально для "Острова"